连云港房地产市场数字化治理创新实践

一、政策语境与治理困境 ：转型的理论起点 

（一）国家战略的理论映射 

党的十九届五中全会明确提出“ 加强数字社会、数字政府建设，提升公共服务、社会治理数字化智能化水平”，这一战略部署在房地产领域具体化为住房和城乡建设部《全国房屋网签备案业务数据标准》等政策文件，要求建立“ 纵向贯通、横向协同”的监管体系。连云港市作为长三角北翼重要节点城市，2019 年机构改革将网签备案职能划归自然资源局，传统治理模式中“ 职责碎片化、数据孤岛化、 服务机械化”的矛盾凸显，成为数字化治理改革的直接动因。 

（二）科层制治理的理论困境 

1.业务流程的科层分割

科层制下的职能分工导致不动产登记、交易监管、资金管理等业务形成“部门壁垒”。以存量房交易为例，群众需往返多个部门，提交多套材料，办理周期冗长，体现了传统治理中 “流程碎片化”的典型特征。这种分割不仅增加行政成本，更导致数据一致性差，难以形成治理合力。

2. 数据治理的低效循环 

缺乏统一数据标准导致楼盘表信息更新滞 后，交易数据碎片化，无法支撑实时监测与科学决策。从理论层面看，这反映了传统治理中 数据采集、存储、应用的分散化问题，难以发挥数据作为新型生产要素的治理价值。 

3. 服务供给的供需错配 

新公共服务理论强调政府应聚焦公民需求， 但传统治理中企业群众重复提交材料、现场办理等痛点，暴露出服务供给与需求的脱节。如何从“ 管理本位” 转向“ 服务本位”，成为数字化治理的核心命题。 

二、技术创新 ：数字化治理的基础设施 

（一）数据治理 ：从分散到整合的范式革新 

1.楼盘表 ：房地产治理的“ 数字基石”

楼盘表作为集成房屋全生命周期数据的核心载体，整合物理属性、权利状态、交易记录等多维指标，形成“ 一小区一编号、一户一档案” 的管理体系。其建设路径体现标准化与动态化的统一。 多源数据融合 ：通过接口直连政务数据、 企业自主申报、历史数据迁移等方式，实现数据归集。 动态更新机制 ：建立“交易 - 登记 - 监管” 实时同步链路，确保房屋状态变更的即时性， 解决传统治理中数据滞后问题。

2. 跨部门数据共享的理论突破 

依托政务信息资源共享平台，构建跨部门数据交换网络，实现“ 一数一源、多方复用”。这一机制打破了科层制下的数据壁垒，体现了协同治理理论中“ 资源共享、责任共担”的核心理念，例如与税务部门共享网签数据优化办税流程，与金融机构互通信用数据提升服务效率。 

（二）流程再造 ：智能技术的治理应用 

1.测绘成果管理的智能化转型

传统人工审核模式效率低下，升级后的系统引入“双轨导 入 + 自动校验”机制，通过数据直连生成初稿、智能算法校验逻辑关系，显著压缩审核周期。这一创新体现了技术赋能理论 中“ 用技术替代人力、用智能提升效能”的逻辑，将技术工具转化为治理效能。

2. 预售许可与网签备案的流程重构 

预售许可“ 一表通办”：预售许可“一表通办”通过系统自动关联测绘数据建立楼盘表精简了审批环节、压缩了时限，体现“ 放管服” 改革“ 减环节、减时限”要求。网签备案即时办结 ：多渠道电子签约与智能核验技术的应用，实现“ 不见面审批”，契合数字化治理中“服务便捷化、办事智能化”的目标。 

（三）智能监管 ：风险防控的治理创新 

1.企业信用分级的治理逻辑

建立“ 行为记录 - 信用评分 - 分级管控”机制，整合企业多维度数据生成信用等级，实施差异化监管。这一模式借鉴了风险管理理论，通过“ 精准画像” 实现监管资源的优化配置，对高信用企业“ 无事不扰”，对低信用企业“精准监管”。

2. 交易资金闭环监管的技术逻辑 

存量房交易资金全流程线上化，设定“ 登记完成 - 资金划 转”触发规则，体现了“ 流程闭环化、风险可控化”的治理思路。 通过技术手段将资金监管与登记流程绑定，从源头上防范资金 挪用风险，提升治理的安全性与公信力。

三、治理创新 ：便民与监管的协同逻辑 

（一）便民服务 ：用户中心的治理转向 

1.“互联网 + 网签”的场景创新

构建多终端签约矩阵（PC 端、APP 端），整合电子证照应用，减少材料提交。这一创新践行了用户体验理论，通过多元 化渠道与数字化工具，满足不同用户需求，实现“ 让数据多跑路， 让群众少跑腿”。

2. 个性化服务的治理实践 

业务线上化与信用数据联动管理 ：通过业务线上化办理并 对接短信平台实时采集企业销售人员评价数据，形成企业等级 后实时共享至多部门，其中资金监管部门将企业等级与用款额 度挂钩实施差别化管理，实现数据驱动的精准监管与服务优化。 合同变更线上协商 ：线上化流程缩短办理周期，降低交易 成本，反映了治理对效率与公平的双重追求。 

（二）监管创新 ：动态治理的能力提升 

1.新建商品房网签系统全流程标准化管理

连云港市统一部署各区、县新建商品房网 签系统，实现合同签订、备案标准化。流程包 括 ：签约前核验主体、房源、资金等信息，自 动生成合同并即时备案 ；快速办理变更 / 注销， 注销房源实时可售、退房信息公示 ；提供合同 密码重置服务，保障交易安全透明。

2. 预售计划调控的治理逻辑 

建立“ 季度预售计划 + 月度网签计划”双 轨机制，结合库存去化周期调控供应节奏。这 一模式借鉴了宏观经济学中的“ 逆周期调节” 理 论，通过源头把控与动态调整，促进市场供需平衡，增强治理的科学性。 

（三）合同模版指导 ：纠纷和投诉 充分发挥行业协会在房地产市场中的作 用，由房协成立权益保障和行业自律专委会及 行业专家、市场监管部门专家、企业部门专家、 律师界专家成立的专家组，对合同模板进行指 导，进一步减少因合同造成的纠纷和投诉，后续与监管部门联合下通知启用新版 2020 版商品 房买卖合同，房协将组织开发企业进行培训。 

四、管理经验 ：数字化治理的模式提炼 

（一）数据治理的“双维驱动”模式 

标准化先行 ：制定数据标准规范，统一编 码规则与接口协议，解决“ 数据异构”问题， 为跨部门共享奠定技术基础。

属地化运维 ：建立“市级统筹 + 区县自治” 模式，市级负责标准制定与技术支撑，区县自 主维护数据，实现治理的统一性与灵活性结合。

（二）跨部门协同的 " 三联三共 " 机制

联席会商机制 :多部门协调数据对接与业 务协同，打破“ 信息壁垒” 与“沟通壁垒”。

联合监管机制 ：跨部门“ 双随机一公开” 执法，形成监管合力，体现了协同治理中“共 同责任、共同行动”的原则。

数据共通机制 ：构建数据中台实现“ 一次 采集、多方使用”，避免重复建设，提升资源利 用效率。

（三）技术赋能的“ 低代码 - 组件化” 路径

采用低代码开发平台与组件化架构，封装通用功能模块， 实现业务快速迭代。这一技术路径体现了“ 敏捷治理”理念， 通过技术复用降低开发成本，提升系统兼容性与扩展性，适应 治理需求的动态变化。

五、实施成效与未来展望

（一）治理效能的综合提升

政务服务 ：审批效率显著提升，线上办理率大幅提高，群众办事成本降低，满意度显著提升，体现了数字化治理在提升 行政效能中的作用。

市场监管 ：风险防控能力增强，市场库存与价格波动趋于 合理，行业违规行为减少，市场秩序更加规范。

数据价值 ：数据为政策制定与企业融资提供支撑，释放数 据要素的治理价值与经济价值。

（二）未来发展的治理愿景

技术升级：引入AI、区块链等技术，实现合同风险自动识别、交易数据上链存证，推动治理从“数字化”迈向“智慧化”。

服务延伸 ：打造购房一站式服务平台，整合产业链上下游 资源，构建全生命周期服务生态，提升治理的普惠性与集成性。

区域协同 ：探索与周边城市的数据共享与监管联动，参与区域治理联盟，推动跨域协同治理，扩大治理半径与影响力。

六、数字化治理的理论贡献

连云港市房地产监管服务系统升级改造的实践，是数字化治理理论在地方层面的成功应用。项目通过技术创新破解科层制治理的结构性矛盾，通过数据治理重塑治理流程，通过协同机制提升治理效能，形成了“ 技术驱动、数据支撑、协同共治” 的立体化模式。

未来，随着技术的持续演进，房地产治理将更加强调智能化、生态化与全球化。连云港的实践为这一进程提供了可借鉴的方法论，证明通过顶层设计与基层创新的结合、技术理性与治理理性的统一，能够构建更加高效、公平、透明的现代化治理体系， 这对推进国家治理体系和治理能力现代化具有重要的理论与实践意义。

（作者单位 ：连云港房屋产权管理中心）

摘自《中国建设信息化》2025年7月上